Bo pärm

1 Att bo i en bostadsrättslägenhet

Som innehavare av en bostadsrätt i en bostadsrättsförening är du medlem i en ekonomisk förening. Föreningen har till uppgift att upplåta bostäder åt sina medlemmar på obegränsad tid.

2 Ägarförhållanden och nyttjanderätt

Som bostadsrättshavare äger du inte din lägenhet, utan det är föreningen som äger hela fastigheten. Du har däremot rätt, att såsom medlem i föreningen och bostadsrättsinnehavare, fritt nyttja lägenheten på obegränsad tid.

3 Styrelse och firmatecknare

En bostadsrättsförening är en juridisk person, d v s den kan själv teckna avtal t ex med leverantörer. De som undertecknar avtal är föreningens styrelse, eller av styrelsen utsedda firmatecknare. I vår förening tecknar två styrelseledamöter i förening bostadsrättsföreningen.

De som sitter i föreningens styrelse är valda av föreningens medlemmar på föreningsstämman. Styrelseledamöterna och suppleanterna framgår av årsredovisningen eller i Bolagsverkets föreningsregister. På registreringsbeviset framgår även vem/vilka som är firmatecknare. Stämman har valt sex ordinarie ledamöter och två suppleanter. De ordinarie är valda på två år och suppleanterna är valda på ett år.

4 Styrelsemöten, stämma och protokoll

Styrelsen beslutar när den ska mötas baserat på arbetsbelastningen, och normalt är det styrelsemöte 1-2 ggr/månad i vår förening. Föreningen ska hålla ordinarie årsstämma mellan 1 maj och sista juni. Till stämman kan alla medlemmar lämna in motioner, tiden för motion framgår av stadgarna.

Protokoll från föreningsstämman ska enligt stadgarna vara tillgängliga för medlemmar senast tre veckor efter stämman, dessa delas inte ut men kan fås via kontakt med styrelsen.

Det är endast stämmoprotokoll som samtliga medlemmar har rätt att ta del av. Protokoll från styrelsemöten är inte offentliga eftersom det kan innehålla konfidentiella uppgifter om enskilda medlemmar. Om du vill se ett protokoll kan du ansöka hos styrelsen som beslutar i frågan. Därefter om du inte är nöjd med beskedet kan du begära att den auktoriserade revisorn läser protokollet och meddelar dig innebörden om han/hon anser att det är lämpligt.

Brf Tornen Nybohov har ingen totalförvaltning utan anlitar ett företag för det löpande fastighetstekniska arbetet och ett företag för att sköta den löpande ekonomiska förvaltningen.

Företaget som sköter den tekniska förvaltningen heter Anglobe Fastighetsförvaltning AB, Ehrensvärdsgatan 5, 112 35 Stockholm. Felanmälan görs på e-post: fel@anglobe.se eller telefon 08-34 19 10.

Den ekonomiska förvaltningen heter Bergsman och Forslund konsult AB, Nybohovsgränd 11 bv 117 63 Stockholm telefon 08-549 03 076.

5 Stadgar och ekonomisk plan

Hos Bolagsverket finns föreningens stadgar och ekonomiska plan registrerade. Stadgarna styr tillsammans med lagar och förordningar föreningens verksamhet.

I den ekonomiska planen finns uppgifter om föreningens lägenheter, vad som ingår i årsavgiften, andelstal, insatser m m. Varje förening är skyldig att ha en medlems- och en lägenhetsförteckning. I dessa finns angivet föreningens medlemmar, vilka lägenheter som finns och vilka som är bostadsrättshavare, och om lägenheterna är pantsatta osv.

Stadgar, bostadsrättslagen och lagen om ekonomiskförening styr vad föreningen svarar för och vad du som bostadsrättshavare ska göra själv. Enligt stadgarna är du som medlem ansvarig för inre reparationer och underhåll av din egen lägenhet. Föreningen svarar för det yttre under hållet t ex trapphus, fasader och yttertak. Viss del av årsavgiften sätts av för framtida underhåll av gemensamma delar.

Årsavgiften ska täcka din del av föreningens gemensamma kostnader t ex räntor, amorteringar, förvaltning, fastighetsförsäkring m m. I den ekonomiska planen finns angivet vilka kostnader som ingår i årsavgiften, Årsavgiftens storlek bestäms av styrelsen och fördelning sker efter lägenheternas andelstal. Årsavgiften ska betalas månadsvis i förskott.

6 Några allmänna frågor och svar

Vem svarar för reparationer och underhåll?

Enligt stadgarna är medlem ansvarig för inre reparationer och underhåll av lägenheten. Enkelt uttryckt är det bostadsrättshavaren som ansvarar för allt som syns inne i lägenheten. Till detta räknas bland annat tak, väggar, golv, snickerier, el, ledningar från proppskåp, rör, fönster och hela den egna entrédörren. Föreningen ansvarar för det yttre underhållet, som till exempel trapphus, fasader och yttertak. En viss del av avgiften sätts av för framtida underhåll av gemensamma delar.

Hur kan jag påverka mitt boende?

Du kan delta i föreningens arbete på många olika sätt. Att arbeta i styrelsen är ett men du kan också vara aktiv i en ansvarsgrupp krin t. ex eventuell festlokal, utemiljön osv. Du deltar själv efter lust och förmåga och ju fler vi är som engagerar oss desto bättre blir vårt boende.

Vilken försäkring behöver jag?

Föreningens fastighetsförsäkring täcker skador på byggnad förorsakade av utströmmande ledningsvatten och brand. Fastighetsförsäkringen täcker däremot inte skador på din egen egendom. Du bör alltså teckna en egen hemförsäkring, med bostadsrättstillägg. Tillägget täcker skador på den egendom som du är underhållsskyldig för enligt föreningens stadgar. Vanligen handlar det om föreningens självrisk för skada på byggnad på ungefär 80.000 kronor.

Får jag hyra ut min lägenhet i andra hand?

Föreningen använder samma regler som allmännyttan har för uthyrning i andra hand. Grundregeln i Brf Tornen Nybohov är att du inte kan hyra ut din lägenhet i andra hand. Styrelsen kan dock medge andrahandsuthyrning i vissa fall efter det att du skriftligen ansökt om andrahandsuthyrning hos styrelsen i god tid. Om styrelsen avslår din ansökan att hyra ut i andrahand kan du vända dig till Hyresnämnden för prövning.

I de fall styrelsen godkänner en uthyrning i andra hand är max uthyrnings tid 12 månader med möjlighet till förlängning i ytterliggare 12 månader om "synnerliga" skäl finns.

Det är du som bostadsrättshavare som ansvarar för din lägenhet, även under uthyrningstiden. Detta innebär att du ska se till att årsavgiften blir betald, att din hyresgäst inte missköter sig osv. Om din hyresgäst missköter sig riktas varningar och uppsägning från föreningen till dig, DET ÄR DITT ANSVAR. Du måste dessutom se till att din hyresgäst avstår från sitt besittningsskydd. I annat fall kan du få svårt att få tillbaka din lägenhet efter uthyrningstiden.

Hur ska jag göra när jag vill sälja min lägenhet?

Du kan när som helst sälja din lägenhet och till vilket pris du vill. Du kan själv sälja din lägenhet men vi rekommenderar att du anlitar en auktoriserad mäklare. Försäljningen ska vara skriftlig.

Nyckelkvitteringen sker på föreningens kontor efter tidsbokning. Tänk på att du måste lämna in nycklarna och bli avkvitterad ur systemet vid avflyttning annars kommer du att debiteras kostnaden för de lås som måste bytas.

För giltigt köp krävs att köparen godkännes av styrelsen och att överlåtelsehandlingen anger köparens och säljarens namn, personnummer, adress, överlåtelsesumma och vilket objekt som avses. Handlingarna ska undertecknas av köparen och säljaren och godkännas av make/maka eller sambo. Eventuell pantsättning måste lösas eller överlåtas innan en överlåtelse kan ske. En kopia av avtalet ska lämnas till styrelsen tillsammans med ut och inträdesansökningarna beträffande medlemskap.

Gemensamma utrymmen

Det är trevligt om vi alla hjälper till att hålla snyggt i trappor och entréer, Se också till att det är trivsamt i källare och miljöstuga. Vi lämnar utrymmen som vi nyttjat i sådant skick som vi själva vill finna dem. Det ska vara självklart för alla att inte bara konstatera att det ligger skräp eller liknade utan också plockabort det. Om vi alla gör på detta sätt minskar nedskräpningen och skadegörelse. Säg till om någon förstör eller gör fel, och vill du inte stöta dig kan du informera styrelsen som får tala med vederbörande. Om du noterar att något är trasigt eller på annat sätt felaktigt meddela vår fastighetsskötare.

Självklart röker vi inte i våra gemensamma utrymmen. Många får allergiska och astmatiska besvär av tobaksrök.

Det är inte tillåtet att förvara motorfordon i cyckel, barnvagnsrum eller gemensamma utrymmen pga brandskyddsregler.

7 Tvättstuga

Sex stycken gemensamma tvättstugor finns i anslutning till källarna på Nybohovsbacken 67 och Nybohovsbacken 83 och Nybohovsbacken 99. Bokning av tvättid sker med hjälp av bokningstavlan Aptus vid tvättstugorna.

Maskinerna i tvättstugorna måste skötas väl för att de ska fungera klanderfritt. Följ därför noga instruktionerna som finns uppsatta. Uppstår fel på någon maskin, så anmäl detta till fastighetsskötaren.

Torka av tvättmaskinerna och gör dem rena från överblivet tvättmedel samt rengör filtren i torktumlare från ludd och smuts, och rengör torkrum. Städa efter dig och ställ tillbaka städredskapen efteråt.

Rökning är förbjuden.

Efter avslutad tvättid se till att alla fönster är stängda och ljusen släckta om inte ljusen släcks automatiskt.

Vid eventuella fel kontakta vår fastighetsskötare. Telefonnumret finns på anslagstavlan bla din husentré.

8 Entréer, trapphus, källar- och vindsgångar

Dörrar till huset bör vara stängda, dels av säkerhetsskäl (inga obehöriga personer i ej allmänna utrymmen eller i trapphus) och dels av värmeekonomiska skäl.

Det är enligt lag förbjudet att förvara egendom som cyklar, barnvagnar skidor osv. i trapphus eller andra utrymmen som ej är avsedda för detta. Detta är inte bara hinder för dig och dina grannar utan försvårar också för städpersonalen. Det kan också komma att försvåra utrymning av fastigheten vid till exempel. brand. Tänk på att det första som slutar fungera vid en brand är elen!

Föreningen betraktar föremål som lämnas i olåsta allmänna utrymmen som övergivna och kan transportera bort dessa till återvinning.

Ur brand- och stöldsynpunkt ska dörrar till vind källare hållas stängda. Det är särskilt viktigt när det gäller branddörrar. Vi ber dig uppmärksamma att egna förrådsrum ska vara låsta även om de ej används.

9 Förråd i källare.

De flesta lägenheterna har källareförråd.

Förråden är eller skall vara märkta med lägenhetsnumret.

Varje förrådsägare står för sina egna låsanordningar. I detta utrymme bör man inte förvara stöld begärliga föremål.

OBS! Man får inte förvara brandfarliga vätskor eller andra lättantändliga ämnen i källarförråden med tanke på brandsäkerheten. Egna elinstallationer får inte göras i källarförråden.

På ytor som inte ingår i förrådet får man inte ställa saker. Allt utanför förråden kommer att forslas bort.

10 Uthyrningslokaler.

Dörrarna till lokalerna skall vara märkta med lokalnummer, och för lokaler med elektricitet skall eget abbonemang finnas skrivet på hyresgästen.

11 Festlokalen/ Gemensamhets lokal

Under utredning! 

12 Parkering

Brf Tornen Nybohov har 79 parkeringsplatser och 4 garageplatser. Till parkeringsplatserna tillämpas en separat kö. Platserna kostar 220 kr/månad. Garage platserna kostar 800 kr/månad Icke-medlemmar kan hyra av föreningen med tillkommande moms. Vill du hyra en plats ska du kontakta styrelsen.

13 Gästparkering

Fri parkering längs med Nybohovsbacken samt Nybohovsgränd tillämpas som gästparkering.

Trivsel och hänsyn

14 Små råd för grannsämjan

Vissa regler behövs i ett bostadsområde, där många ska leva tillsammans. Om du tycker att regler är tråkiga, prova att byta ut det mot trivselråd. För meningen med regleran är att vi alla ska trivas tillsammans.

15 Säkerhet och skydd

I första hand genom grannsamverkan kan ett bostadsområde uppnå goda resultat. Tänk på att inte lämna dörrar uppställda eller olåsta. När du har varit i ett gemensamhets utrymme är det bra att ha som vana att kontrollera att dörren verkligen är låst.

Du kan låta någon granne eller vän plocka bort post och reklam när du reser bort.

16 Ljudmiljö

Det är bra att tänka på är att alla inte arbetar 08.00-17.00. Vill du lyssna på grannens radio och TV? Nej naturligtvis inte och grannen vill säkert inte lyssna på dig. Tänk också på grannens trivsel om du spelar piano eller andra instrument eftersom denna typ av ljud lätt fortplantar sig. Som regel ska det vara "tyst i huset" mellan klockan 21.00- 08.00.

OBS! Stäng försiktigt ytterdörrar och entréportar.

17 Fågelmatning

Var vänlig och lägg inte ut mat till fåglarna på balkongen, fönsterbrädet eller på ytorna närmast huset. Fåglarna är vackra att se på, men tyvärr skräpar de ner en hel del. De tappar också mat, som sedan lockar råttor och möss till huset.

18 Balkong

Balkonginglasningen skall vara av den typ som installerats i samråd med föreningen via Lumon, Det är den enda typ av inglasning som föreningen har bygglov på. Andra typer av inglasningar eller balkongkonstruktioner är inte tillåtna.

På balkongen är det tillåtet att grilla endast med gasol- eller elgrill.

Vädra kläder eller hänga tvätt kan man göra på balkongen men däremot inte piska eller skaka mattor. Om du röker ute på balkongen se till att du har en askkopp, eftersom det är tråkigt att ha en massa fimpar liggande på marken.

Parabolantenn ska monteras på insidan av balkongen så att den inte "sticker ut" utanför din balkong.

19 Städning och skötsel

Du städar efter dig själv i gemensamhetslokaler enligt städlista/ordningsregler. Trapphusen städas varje vecka på vintern och varannan vecka på sommaren. Källargångar städas 1ggr/kvartal eller vid behov. I cykelrummen håller vi rent själva. Vi ska naturligtvis hjälpa till att hålla rent och snyggt både inne och ute när vi ser att det behövs.

20 Sophantering och miljöstuga

Miljöstugan ska användas för övriga sopor, som normalt uppstår i en lägenhet.

I miljöstugan finns det separata behållare för: ofärgat glas, färgat glas, metaller, batterier, papper, kartong, lysrör/lågenergilampor, glödlampor, elektronik,  och grovsopor.

Allt du slänger i miljöstugan ska få plats i avsett kär. Vänligen vik ihop kartonger och ta isär små möbler.

Var noga med att lägga dina sopor i rätt kärl, eftersom det är bra för miljön och det är det dyrt med felsorterat avfall. Om du lägger t.ex. en schampoflaska av plast i kartong kostar det extra för föreningen. Och i slutändan är det du som får betala för det genom högre avgift och hyra.

DET ÄR INTE TILLÅTET ATT SLÄNGA BYGGAVFALL, FÄRGRESTER, KYL, FRYS, SPIS/UGN, BILBATTERIER I MILJÖSTUGORNA.

För denna typ av avfall hänvisar vi till kommunens återvinningsstationer, t.ex. i Östberga.

Vi hjälps åt för att hålla miljöstugan ren och fräsch!

20 Hushållssopor

Vid varje husentré finns ett sopnedkast för hushållsavfall/köksavfall, som ska förpackas i förslutna påsar. Du får t.ex. inte kasta glas, trycksaker eller pizzakartonger här, utan dessa ska kastas i rätt kärl i miljöstugan.

Egna renoveringar och installationer

21 Allmänna råd

Både av säkerhetsskäl och för att garantier och försäkringar ska gälla är det viktigt att alla reparationer, nya anslutningar och ombyggnationer görs på rätt sätt. Detta gäller till exempel el, vatten, avlopp och bärande väggar.

Vid förändringar av lägenheten eller förråden ska styrelsen kontaktas innan du gör något. För hyresgäster gäller att även vid reparationer av lägenheten eller förråden ska styrelsen kontaktas.

Vattnet måste stängas av innan maskiner ansluts till vattenledningarna. Avstängningsventiler kan vara placerade synligt på vattenledningen eller finnas bakom en inspektionslucka. Om du är osäker, kontakta vår fastighetsskötare.

Kranar som droppar betyder att mycket vatten slösas bort och ska åtgärdas omgående. Förmodligen är det bara kranpackningen som behöver bytas.

Vid stopp eller trögt rinnande avlopp får inte propplösare eller kaustiksoda användas eftersom dessa kemikalier fräter på stammarna som är av metall. Om du får problem ska man använda rensvajer eller kontakta fastighetsskötaren.

22 Tvättmaskin och torktumlar installation

Lämpligt utrymme för tvättmaskin och torktumlare är badrummet. Att placera apparaterna i köket eller annat utrymme som saknar golvbrunn är mycket riskabelt ur vattenskadesynpunkt. I de flesta badrum finns det uttag för fast montage av tvättmaskin och torktumlare, som ska ske av behörig elektriker.

23 Diskmaskin

Eftersom det inte finns någon golvbrunn i köket är det viktigt att man använder ett så kallat läckageskydd under maskinen. Det minskar risken för vattenskador. Observera att maskinen måste anslutas till en blandare avsedd för diskmaskin.

24 Ombyggnad

Som bostadsrättsinnehavare får man göra nästan vad man vill med lägenheten. Man får inte göra hål i bärande väggar utan att styrelsen har godkänt det. Vid renovering av våtutrymme rekommenderar styrelsen att en kunnig och välrenommerad firma anlitas. Om du själv utför arbetet bör du veta att du har ett långtgående ansvar för att det utförs på ett korrekt sätt. I detta fall kräver styrelsen att du anlitar och bekostar en besiktningsman för fuktspärren.

Fläktarna i köket ska ha en grundflöde, som är anpassat till det centrala ventilationssystemet. Det innebär att när fläkten är avstängd ska det fortfarande vara möjligt för en begränsad mängd luft att passera genom fläkten.

Det renoveraren ska se till är att den nya fläkten har ett anpassningsbart grundflöde, som ska ställas in så lika den gamla fläkten

De gamla fläktarna hade luftflöden på 165 m3/h, 235 m3/h och ett maxflöde på 305 m3/h, medan "felaktiga" nya fläktkåpor ligger ofta på över 700 m3/h, vilket är för kraftfullt för den centrala fläkten och resultatet kan bli störningar i ventilationssystem och matos och matlukt i lägenheter.

25 Parabolantenn

Parabolantenn får monteras, men den ska sitta inne på balkongen och får inte vara fäst på balkongens front.

Parabolen ska monteras med en "stång", som spänns fast (inga skruvar eller liknande)  mellan golvet och taket på balkongen, och absolut inte på den putsade väggen. Kostnaden för eventuella fasadskador står den boende för.

26 Inglasning av balkonger.

Det fordras byggnadslov för att glasa in balkongerna och det har föreningen inte fått ännu. Vi återkommer om hur vi går vidare med intresseanmälan och hur vi praktiskt skall gå till väga.

27 Styrelsen

Styrelsen nås enklast per e-post på: info@tornen.se eller lämna ett meddelande i vår brevlåda på Nybohovsbacken 99 . Vi finns på telefon 08-6455485. Lämna ett meddelande så ringer vi tillbaka till er så snart som möjligt.

28 Föreningens adress

Brf Tornen Nybohov, Nybohovsbacken 99, 117 64 Stockholm

29 Fastighetsskötare

Christian Wahlström, telefonsvarare 08-34 19 10 eller e-post: fel@anglobe.se

30 Ekonomisk förvaltning

Bergsman & Forslund Konsult AB, Nybohovsgränd 11 117 64 Stockholm.

Telefon 08-549 03 076, e-post: nettan@befor.se

31 Felanmälan

Vid fel i huset kontaktar du vår fastighetsskötare på e-post: fel@anglobe.se eller telefon 08-34 19 10.

32 Hissar

Hiss- och Elteknik AB, telefon dygnet runt 08-779 53 53.

33 Fastighetsjour

Securitas Jourmontör telefon 08-657 77 20.

Larm på icke kontorstid bör undvikas och ske endast i följande fall:

Vid fel eller haveri där följdskador kan uppstå och förvärras

Vid annat brådskande fall t ex vintertid då värmeanläggningen inte fungerar.

OBS! Utryckningar för åtgärdande av mindre fel eller fel av icke akut karaktär debiteras lägenhetsinnehavaren.